در ماده 57 آئیننامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 و ماده اول دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک مصوب 19/1/1363 شورای پول و اعتبار می‌خوانیم:
«اجاره به شرط تملیک عقد اجارهای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد،عین مستاجره را مالک گردد»
ریشه این قرارداد در کشورهای آمریکایی و اروپایی بوده است و از همان‌جا به کشور ما راه پیدا کرده بدین ترتیب واژه (location-vente,leasing) در حقوق ما اجاره به شرط تملیک یا اجاره ـ فروش ترجمه شده است. (جعفری لنگری،50:1379) تعریف ارائه شده در قانون مذکور علی‌رغم سادگی و صراحتی که دارد فقط بر اساس صورت قرارداد تنظیم شده و بسیاری از مسائل مرتبط با این قرارداد از جمله اقسام وماهیت آن،همچنین قصدطرفین عقد بصورت مجمل باقی مانده است. (کاتوزیان،76:1387)
مهد اجاره به شرط تملیک و منشأ آن «کامن لا» است. با این که نظام حقوقی کامنلا اصولاً«حقوق نوشته» نیست و قانون جزء منابع اولیه آن محسوب نمیشود. بدلیل سوءاستفاده‌های فراوانی که بازرگانان شرکتهای مالی از «قرارداد اجاره به شرط تملیک» داشتند و آن را غیر منصفانه به سود خویش منعقد میکردند. قانونگذار انگلیس تصمیم گرفت برای حمایت از طرف ضعیف این قرارداد ماهیت واحکام آن را قانونمند سازد از این رو ابتدا در سال 1938وسپس در سال‌های 1954و 1964 قوانینی را در این خصوص به تصویب رسانید و سرانجام در سال 1965 از مجموعقوانین یادشده قانون واحدی را به نام‌قانون یکدست اجارهبهشرط تملیک استخراج کردو به تصویب رساند. در سال 1974 قانون اعتبار مصرف کنندهجانشین قانون اجاره به شرط تملیک مصوب سال‌های 1964 (به استثنای بخش3) و1965شد. )دابسن. 373:1991)
در انگلیس ماده 189 قانون اعتبار مصرف کننده مصوب 1974 اجاره به شرط تملیک را چنین تعریف میکند: «اجاره به شرط تملیک ـ که غیر از بیع معلق است ـ قراردادی است که:الف)بر اساس آن کالا در ازای پرداختهای اقساطی توسط مستأجر اجاره داده میشود. ب) مالکیت کالا زمانی به آن شخص انتقال مییابد که شرایط مورد توافق توسط مستأجر انجام شودو یک یا چند مورد زیر تحقق یابد:
1) حق انتخاب خرید توسط مستأجر اعمال شود
2) هرگونه عمل شخصی که باید توسط هر یک از دو طرف انجام شود انجام پذیرد.
3) هر واقعه مشخص دیگر که در عقد معین شده تحقق یابد.»
یکی از نویسندگان انگلیسی اجاره به شرط تملیک را چنین تعریف نموده است که: اجاره به شرط تملیک توافقی است که به موجب آن مالک کالاها، آنها رابه مستاجر اجاره داده به وی حق انتخاب میدهد که در صورت انجام پرداختهای لازم برای کالاها و ایفای شروط مورد توافق آنها را تملک کند. (بوری. 152:1988)
نویسنده دیگری آن را چنین تعریف میکند که: اجاره به شرط تملیک عقدی است که کالاها به شخصی که توافق نموده است که اقساط معینی را بر مبنای عقد اجاره بپردازد تحویل داده میشود و به اواین حق داده میشود که پس از اینکه اقساط معین اجاره پرداخت شود بتواند کالا را خرید نماید و در هر زمان قبل از اعمال حق مستاجر، کالاها ممکن است به مالکش مسترد شود (البته در صورت پرداخت تمام اقساط زیرا قبل از پرداخت کلیه اقساط هنوز این حق خرید ایجاد نشده است) و قبل از اینکه مستاجر اختیار خود را عملی کند هیچ نوع عقد فروشی بوجود نیامده است. )دابسن، 1991: 366)
تفاوت اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران و کامنلا این است که اولاً این عقد در کامنلا فقط در مورد اموال منقول استفاده میشود در حالی‌که این عقد در حقوق ایران در مورد اموال منقول و غیر‌منقول هر دو بکار میرودثانیاً در کامنلا ضمن این عقد میتوان شرط کرد که مستأجر پس از اجاره آن را به مالک پس دهد ولی در حقوق ایران به نظر میرسد که این شرط مخالف مقتضای عقد باشد و باعث بطلان آن شود حتی با اساس و بنای ایجاد این قرارداد در حقوق ایران هم در تعارض است چون هدف، دادن تسهیلات به منظور مالک کردن افراد بوده است (البته میتوان گفت که این مورد حقی است که برای مستأجر بوجود میآید و میتواند از آن صرف‌نظر نماید ولی با این مشکل روبرو میشود که چیزی که هنوز بوجود نیامده قابل اسقاط نیست و در این صورت اسقاط مالمیجب است که امری غیرقابل قبول است مگر اینکه پس از اتمام اقساط و بوجودآمدن این حق (حق خرید) و نیز در صورتی که شرط تملیک، شرط نتیجه نباشد از آن صرف‌نظر نماید)
درحقوق ایران عقد اجاره به شرط تملیک، به اعتبار شرط مندرج درآن به دو نوع کلی تقسیم میشود:
که شرط تملیک به صورت شرط فعل در آن درج شده است
در این نوع قرارداد در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد،موجر عین مستاجره را به مستاجر انتقال میدهد و شرط انتقال به شکل انجام عمل انتقال از سوی موجر وجود داشته و بایستی در انتهای مدت قرارداد و با رعایت شرایط قراردادی بدان عمل شود.
قراردادی که شرط تملیک به صورت شرط نتیجه در آن درج شده است
در این نوع قرارداد در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، مالکیت عین مستاجره خود به خود به مستأجر منتقل میشود بدون اینکه نیاز به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستأجر باشد واگر هم رعایت تشریفاتی در این زمینه لازم باشد (همانند تنظیم سند) این تشریفات ناقل مالکیت نیست بلکه کاشف از آن و برای مسجل کردن انتقال انجام شده قبلی است. (مسعودی،1384:114)
اقسام اجاره به شرط تملیک در کامنلا
عقد اجاره به شرط تملیک را در کامن لا میتوان به دو نوع کلی تقسیم کرد.
قراردادی که در آن تنها موجر متعهد به انتقال است
در این نوع قرارداد اجاره به شرط تملیک، موجر قرارداد اجارهای با مستاجر تنظیم مینماید که ضمن آن متعهد میشود در پایان قرارداد و در صورت درخواست مستأجر و پرداخت کامل اجارهبها توسط وی عین مستأجره را به او تملیک نماید. در این نوع مستاجر هیچ تعهدی به تملک عین مستاجره ندارد و میتواند قرارداد را به همان صورت اجاره به پایان ببرد اما چنانچه تمایل به تملک عین مستاجره داشته باشد میتواند این تمایل را اعلام کند و موجر ملزم به انتقال مالکیت به وی خواهد بود. (معینی، 274:1385)
این نوع اجاره به شرط تملیک با توجه به نحوه تعهد موجر به انتقال مالکیت به دو صورت ممکن خواهد بود:
1) گاه صرفا در حد یک تعهد به بیع برای موجر است، بدین معنی که پس از پرداخت آخرین قسط و در صورت درخواست مستأجر موجر متعهد است که ایجاب بیع را انشاء نماید.
2) گاهی دیگر در ضمن عقد اجاره، مالک ایجاب بیع مورد اجاره را نیز انشاء مینماید. در این‌گونه قراردادها شرط تملیک حقیقت ایجاب آن از جانب مالک محسوب میگردد و چون این ایجاب در ضمن یک عقد الزام آور انشاء گردید و جزئی از آن به شمار می رود غیر قابل انصراف است. (دیاموند، 1971،ص1تا7) اما مستأجر اختیار دارد که پس از انقضای اجاره با ضمیمه کردن قبول خود بدین ایجاب، بیع را منعقد سازد و یا اینکه با انصراف از این شرط بیع را نپذیرد. در چنین قراردادی این تنها موجر است که متعهد به انتقال مالکیت پس از پرداخت آخرین قسط و اعمال حق خرید توسط مستاجر است. (بوری،142:1988) بنابراین اعطای اختیار و حق خرید به مستأجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک، پس از پرداخت آخرین قسط و قبول آن میباشد لذا به محض اعمال آن عقد بیع محقق میشود. (گست، 45:1987).
گفته شده که در ماهیت اجارهای بودن این قسم از قرارداد اجاره به شرط تملیک نبایستی تردید کرد زیرا تعهد به بیع تنها برای مالک (فروشنده احتمالی) ایجاد میگردد و قرارداد اجاره مقدمه بیع احتمالی قرار میگیرد که به مستأجر (خریدار احتمالی) حق گزینش بیع را اعطاء مینماید. در مدت اجاره مالک از انتقال مورد اجاره ممنوع است و مستأجر نیز مالک عین نیست بلکه تنها مالک منافع است. (چشایروفیفوت،160:1976)
در حقوق انگلستان طبق ماده 189 قانون اعتبار مصرف کننده مصوب 1974 که قانونگذار قرارداد اجاره به شرط تملیک را پیش‌بینی نموده، صرفاً حق خرید برای مستأجر مقرر شده و برخی از حقوقدانان نیز به همین راه رفتهاند لکن برخی دیگر از نوع دیگری از قرارداد اجاره به شرط تملیک یاد کردهاند که مانند حقوق ما به موجب آن مستاجر نیز ملزم به خرید کالا در انتهای قرارداد میشود. (سیردانی، 1375: 8)
این نوع عقد اجاره به شرط تملیک در کشورهای اروپایی و آمریکایی بسیار رایج بوده و اموال منقول گوناگونی با انعقاد این عقد منتقل میشود. کنوانسیون وحدت قوانین در مورد قراردادهای بینالمللی اجاره به شرط تملیک متأثر از نوع اول این قرارداد بوده و مواد گوناگونی از این کنوانسیون مقرر میدارد (در پایان مدت قرارداد اجاره به شرط تملیک، اعتبارگیرنده (مستاجر) کالا را طبق مقرره بند قبل به اعتباردهنده (موجر) پس میدهد مگر اینکه اعتبارگیرنده کالا را خریداری یا اجاره آن را تجدید نموده باشد. (معینی، 275:1385)
قراردادی که در آن هر دو طرف متعهد به انتقال مالکیت هستند
در گونه دوم علاوه بر موجر، مستأجر نیز ملتزم به بیع مورد اجاره میگردد این امر به دو نحو متصور است،گاه صرفاً این التزام در حد یک تعهد دو جانبه به بیع میباشد همانند قولنامه (توافق به بیع) و در واقع شرط به سود هر دو طرف قرارداد میباشد بدین معنی که موجر و مستأجر تعهد مینمایند که پس از پرداخت آخرین قسط و پایان مدت اجاره، قرارداد بیع را منعقد نمایند.
