حقوق ثبت کاربردی

کتاب حقوق ثبت کاربردی

ثبت به طور کلی سیستم هایی را توصیف می‌کند که به وسیله آنها موارد مربوط به مالکیت ، تصرف یا سایر حقوق در زمین به طور رسمی ثبت می‌شود. برای ارائه شواهدی از عنوان ، تسهیل معاملات و جلوگیری از دفع غیرقانونی. اطلاعات ثبت شده و حفاظت حاصل از ثبت زمین از نظر حوزه قضایی بسیار متفاوت است. نهاد ثبت که تضمین کننده امنیت اقتصادی، حقوقی و قضایی جامعه است همواره مورد توجه جوامع بشری بوده و همین امر سبب ایجاد نظام‌های مختلف ثبت املاک شده که هر جامعه‌ای با توجه به شرایط اجتماعی خود به اقتباس از آنها می‌پردازد. حقوق ثبت دارای تنوع و ابعاد گسترده ایی است و در تمامی شئون جامعه اثر می‌گذارد. حقوق ثبت موجب پیشگیری از اختلافات می‌شود و از حجم پرونده‌های مراجع قضایی می‌کاهد. همچنین یکی از موضوعاتی که برای تنظیم امور اجتماعی نیاز بدان بیش از بیش احساس می‌شود بحث تنظیم و ثبت اسناد است. در واقع به دلیل اهمیت موضوع "ثبت" است که تنظیم اسناد به صورت رسمی در غالب کشورها از اعمال حاکمیت تلقی  می‌شود و برای ثبت آن‌ها فرآیند و ضوابط خاص و نسبت به آثار آن ها، اعتبار ویژه ای در تمام سیستم های حقوقی دنیا منظور می‌گردد. نظام ثبتی ایران با وجود آن که نظامی منسجم است و قابلیت ایجاد امنیت حقوقی را دارد با نیازها و منافع جامعه هماهنگ نیست فلذا مستلزم اصلاحاتی جهت کارایی بهتر آن می‌باشد تا بتواند علاوه بر تأمین منافع مالکین، باب سوء استفاده‌های احتمالی را مسدود نماید و به بسیاری از اختلاف نظرها در خصوص مقررات ثبتی که ناشی از عدم توجه به نوع نظام ثبتی ایران است، پایان دهد. این همان چیزی است که در این کتاب به بررسی آن پرداخته شده است.

قبل از شروع بحث نیاز هست که به تعریف سند، معانی و انواع آن پرداخته شود.  سند در لغت به معنی «تکیه گاه، آنچه پشت برروی گذارند و آنچه به وی اعتماد کنند...» آمده است .ودر زبان عربی بر وزن فَعَل صفت مشبه است به معنی «چیزی که بدان استناد می کنند» و در اصطلاح چنانکه « ماده 1284ق.م» می‌گوید: ‹‹ سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد››. بر طبق این تعریف، دلیلی سند محسوب است که دارای دو شرط اساسی باشد: 1) نوشته باشد ؛ 2) در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. امضای سند را باید به عنوان شرط سوم بر آن افزود، هر چند که پاره‌ای از نوشته‌ها، نیاز به امضاء ندارد و دلالت عرف بر تصیم‌ نهایی تنظیم کننده جای نشان ویژة امضاء را می‌گیرد. منظور از نوشته ، خط یا علامتی است که در روی صفحه نمایان باشد خواه از خطوط متداول باشد یا غیر متداول، مانند رمزها و علاماتی که دو یا چند نفر برای روابط بین خود قرار داده‌اند. صفحه‌ای که نوشته بر آن نمایان است فرقی نمی‌نماید که کاغذ یا پارچه باشد یا آنکه چوب، سنگ، آجر، فلز و یا ماده دیگری . خطی که بر صفحه نمایان است فرقی ندارد که به وسیله ماده رنگی با دست نوشته شده یا ماشین کپی و یا چاپ شده باشد همچنانی که فرق نمی‌نماید که بر صفحه حک شده باشد یا آنکه به وسیله آلتی برجستگی بر صفحه ایجاد کرده باشند. برای آنکه در اصطلاح حقوقی به نوشته‌ای سند گفته شود، باید آن نوشته قابلیت آن را داشته باشد که بتواند دلیل در دادرسی قرار گیرد. یعنی بتوان برای اثبات ادعاء در مقام دعوی حق، یا دفاع از دعوی حق، آن را بکار بُرد، خواه آنکه دعوائی مطرح نشده باشد یا آنکه پیشآمد دعوائی را تنظیم کنندگان احتمال ندهند، مانند قباله نکاح والا هر نوشته سند محسوب نمی‌گردد. سند معمولاً در اعمال حقوقی مانند عقود، ایقاعات، از قبیل بیع، اجاره، نکاح، طلاق، فسخ و رجوع نوشته می‌شود و استثنائاً در اعمال مادی و وقایع خارج سند تنظیم می‌گردد، مانند تولد، وفات که در اسناد سجلی به وسیله ثبت احوال اقدام می‌شود.