سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام به انضمام قوانین و تصمیمات قضایی مرتبط

مقدمه
قسمت اول : کلیات
باب اول : معنی لغوی و اصطلاحی سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

فصل اول : سرقفلی

فصل دوم : حق کسب پیشه و تجارت

باب دوم : سوابق تاریخی

فصل اول : قانون تعدیلی مال الاجارۀ مستغلات مصوب 1317 و سوابق آن

فصل دوم : قانون «اختیارات آقای دکتر میلسپو در مورد تنزل و تثبیت بهای اجناس»

فصل سوم : قانون مصوب 1339

فصل چهارم : قانون سال 1356

فصل پنجم : قانون سال 1362

فصل ششم : قانون سال 1365

باب سوم : قوانین و متون رسمی گوناگونی که در آنها از این پدیده سخنی به میان آمده است

فصل اول : قوانین و متون رسمی قبل از انقلاب

فصل دوم : قوانین و متون رسمی بعد از انقلاب

باب چهارم : وضعیت سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت از نظر فقهی

فصل اول : آرای فقها

بند اول – نظریات حضرت امام خمینی (ره)
بند دوم – نظریات حضرت آیت الله خویی (ره)
بند سوم – نظریات کسانی که با موضوع برخورد تحلیلی کرده اند
الف – نظر صاحب بحوث الفقهیه مرحوم آیت ا... شیخ حسن حلّی
ب – نظر آقای سید محمدصادق روحانی در مسائل المستحدثه
ج – نظریات ابراز شده در کنفرانس فقه اسلامی در جده
1- مقالۀ حجت الاسلام تسخیری (از ایران)
2- مقالۀ آقای دکتر وهبه الزحیلی (از امارات متحده)
3- مقالۀ آقای ابراهیم فاضل الدبو (استاد دانشگاه بغداد)
4- مقالۀ آقای محمد سلیمان الاشقر (از کویت)
بند چهارم – جمع بندی نظریات فقها

فصل دوم : وضعیت فقهی سرقفلی و ح ک پ ت در حقوق معاصر ایران

بند اول – تحولات قانون گذاری
الف – قانون اصلاح موادی از قانون مدنی
ب – قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362
ج – ماده واحد الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362
بند دوم – تصمیمات قضایی
بند سوم – نظر شورای نگهبان
بند چهارم – استنتاج از مطالب این فصل
الف – نقش عرف
ب – فرض شرط ضمنی
قسمت دوم : احکام سرقفلی ح ک پ ت
باب اول : سرقفلی

فصل اول : سرقفلی در رابطۀ موجر و مستأجر

فصل دوم : سرقفلی و ح ک پ ت خارج از رابطۀ موجر و مستأجر

باب دوم : ح ک پ ت

فصل اول : مالک ح ک پ ت کیست؟

فصل دوم : موضوع ح ک پ ت (این حق به چه اماکنی تعلق می گیرد؟)

بند اول – مطب پزشکان و دفاتر وکلای دادگستری
الف – مطب پزشکان و مشاغل پزشکی
ب – دفتر وکلای دادگستری
بند دوم – دفاتر اسناد رسمی
بند سوم – انبارها
بند چهارم – اماکن آموزشی
بند چهارم – کار کمیسیونی در تعمیرگاه های اتومبیل
الف – حالتی که عدم ارتباط روابط طرفین به محل و مکان تصریح شده باشد
ب – وقتی که محل معین در قرارداد مصرّح یا موضوع مسکوت باشد
بند ششم – بانک ها
فرع : مسئله انتقال محل بانک به غیر و آثار تغییر نحوۀ استفاده
بند هفتم – آیا ضابطه کلی ای وجود دارد؟

فصل سوم : انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت

بند اول – انتقال اختیاری و ارادی
الف – انتقال ح ک پ ت پس از انقضای مدت اجاره
ب – رابطۀ موجر با منتقلُ الیه و ناقل
اولآ – صور مختلفه انتقال ح ک پ ت بدون داشتن حقّ انتقال به غیر
ثانیآ – صورانتقال ح ک پ ت با داشتن حقّ انتقال به غیر
ج – مسئله دلیل انتقال (نوع سند تنظیمی)
اولآ – استناد به عموم تبصره 2 صحیح به نظر نمی رسد
ثانیآ – استناد به اطلاق حکم تبصره هم صحیح به نظر نمی رسد
ثالثآ – به ظهور تبصره در معنی مورد نظر اقلیت نیز نمی توان قائل شد
د – صور معموله در معاملات ح ک پ ت
اولآ – انتقال یا جلب رضایت مالک
ثانیآ – تنفیذ و اجازۀ انتقال از طرف مالک
ثالثآ – انتقال «کلیدی»
بند دوم – انتقال قهری
الف – انتقال ناشی از ارث
اولآ – میراث زوجه از ح ک پ ت
ثانیآ – نحوۀ استیفای منفعت وراث
ب – انتقال قضایی
اولآ – شکل کار
ثانیآ – مسائل متفرعه از ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356
1- آیا در صورت مشرف به خرابی بودن عین مستأجره دعوی تجویز انتقال به غیر مسموع است؟
2- تقاضای تجویز انتقال نسبت به جزئی از عین مستأجره
3- آیا صدور حکم تجویز انتقال به غیر تخلّف سابق را منتفی می کند
4- تداخل مهلت های موضوع ماده 19 و ماده 28 قانون
5- دو مسئله
فرع : مسئلۀ قطعیّت حکم
ج – انتقال اجرایی
اولآ – مناقشات موجود در مورد توقیف و تملیک ح ک پ ت
1- خلاصه نظریات مخالفین قابلیت توقیف ح ک پ ت
2- خلاصه نظر موافقین قابلیت توقیف ح ک پ ت
3- نتیجه
ثانیآ – مصادیق انتقال اجرایی
1- انتقال اجرایی ح ک پ ت از طریق دوائر اجرای ثبت
2- انتقال اجرایی ح ک پ ت از طریق اداره اجرای وزارت دارایی
3- نتیجه

فصل چهارم : موارد پرداخت حق کسبه و پیشه یا تجارت به مستأجر

بند اول – تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید
اولآ – کفایت پروانه ساختمان به عنوان دلیل تخلیه
ثانیآ – مسئله مدت اعتبار پروانه ساختمان
ثالثآ – تآثیر قدمت بنا در صدور پروانه ساختمان
رابعآ – ضمانت اجرای خودداری مالک از شروع ساختمان
خامسآ – شرط تحویل محل به مستأجر پس از نوسازی
بند دوم – تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت
اولآ – شروط تخلیه به علت نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب و
1- مالکیت شش دانگ عین مستأجره
2- احراز نیاز واقعی و قطعی
ثانیآ – مسائل متفرّعه از بند 2 ماده 15 قانون موجر و مستأجر
1- تقاضای تخلیه مسبوق به محکومیت قبلی موجر
2- احتیاج شخصی سازمان های دولتی
3- نیاز شخصی قائم به شخص است
بند سوم – تخلیه محل کسب برای سکونت
بند چهارم – میزان ک ح پ ت
اولآ – تعیین ح ک پ ت جنبۀ نظری و شخصی دارد
ثانیآ – تفاوت قمت کارشناسی و قمت واقعی بازار
ثالثآ – مشکل افزایش ح ک پ ت از زمان تعیین تا هنگام اجرای حکم
بند پنجم – فروع فصل چهارم
اولآ – عدم مراجعه مستأجر برای دریافت ح ک پ ت تودیعی
ثانیآ – درخواست صدور اجرائیه پیش از انقضای مهلت
ثالثآ – پرداخت ح ک پ ت به مستأجر پس از صدور حکم و پیش از صدور اجرائیه
رابعآ – احداث اعیان از طرف مستأجر با اذن موجر
خامسآ – انتقال منافع به غیر از طرف صاحب حق عمری

فصل پنجم : سقوط ح ک پ ت

بند اول – عدم ایجاد ح ک پ ت یا اسقاط ارادی آن
اولآ – عدم ایجاد ح ک پ ت (قانون 1365)
1- دامنه شمول قانون 1365
2- شرایط شمول قانون 1365
تبصره 1) قانون 1365 مخصصّ قانون 1356 است یا ناسخ آن؟
تبصره 2) تأثیر تمدید مدت به موجب سند عادی یا توافق شفاهی
تبصره 3) مشکل ناشی از عدم هماهنگی وزارت دارایی بر اجرای قانون 1365
تبصره 4) آیا قانون 1365 مسقط ح ک پ ت است؟
فرع یک) لایحه قانونی نحوه واگذاری اماکن و میادین و غرفه ها به منظور ایجاد تسهیل در تهیه و توزیع میوه و تره بار و فرآورده های کشاورزی
فرع دو) لایحۀ قانونی واگذاری و تخلیه اماکن و محل ها در فرودگاه های کشور
فرع سه) حالتی را می توان تصور کرد که کسی در محلّ تجاری متصرف است و کار می کند اما برای او ح ک پ ت ایجاد نمی شود
ثانیآ – اسقاط ارادی ح ک پ ت
بند دوم – سقوط قهری حق کسب و پیشه یا تجارت
اولآ – سقوط نصف ح ک پ ت
1- مفهوم انتقال به غیر
2- مصداق انتقال به غیر
الف – انتقال منافع از یک مستأجر به مستأجر دیگر
ب – شرکت در محل استیجاری
ج – محل استیجاری شخص حقوقی
د – اجاره محل برای دیگری
3- مسئله نوع سند انتقال
مسائل مربوط به شکل دعوی تخلیه و طرف آن
الف – مسئله طرف دعوی
ب – مسئله تجدید دعوای مسبوق به الغای حکم
ج – مسئله تعارض حقوق مستأجر و متصرف
ثانیآ – سقوط کل ح ک پ ت
1- تعدی و تفریط نسبت به عین مستأجره
الف – مسائل قابل طرح در مورد تعدی و تفریط
یک – اثر حکم کیفری
دو – بازسازی کلی عین مستأجره پس از نابودی کامل
ب –مسئله شکلی (تداخل اسباب تخلیه)
2- تغییر نحوه استفاده
تبصره یک) تبدیل محل مسکونی به محل کسب با اذن مالک
تبصره دو) وضعیت محل های مسکونی که با رعایت ضوابط تبدیل به محل کسب می شوند
تبصره سه) تفسیر تشابه عرفی مشاغل
3- عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجاره بها
الف – راه حل توأم با ارفاق
ب – راه حل توأم با تضییق و شدت عمل
ج – مسائل مربوط به عدم پرداخت اجاره بها
یک – موضوعیت داشتن اخطاریه و اظهارنامه
دو – مطالبه باید مربوط به اصل اجاره باشد
سه – تداخل بند 9 ماده 14 و تبصره 1 ماده مذکور
چهار – تعداد دفعات مطالبه در اعمال تبصره 1 ماده 14
پنج –نحوه محاسبه سال
شش – مسئله قطعیت حکم تخلیه
هفت – زمان مطالبه
4- عدم حضور مستأجر برای تنظیم اجاره نامه رسمی
5- موارد استثنایی سقوط ح ک پ ت
الف – تخلیه به استناد قانون تجدید قرارداد اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب 4/2/1358
ب – مسئله تخلفات ساختمانی و انتقال ح ک پ ت
بند سوم – فروع فصل پنجم
اولآ – مسئله اعاده ح ک پ ت به مالک
ثانیآ – تخلیه ملک مشاع
نتیجه مباحث
اولآ – وضعیت واقعی ح ک پ ت در حقوق معاصر ایران
ثانیآ – اختلافات قضایی و قانونی موجود در مورد این پدیده
ثالثآ – پیشنهادهایی برای اصلاح مقررات مربوطه
قسمت سوم : بررسی تطبیقی مختصر
باب اول : سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق انگلستان
فصل اول : تعریف ، ماهیت و مشخصات سرقفلی
بند اول : تعریف سرقفلی
بند دوم : ماهیت و مشخصات سرقفلی

فصل دوم : احکام مربوط به سرقفلی و میزان حمایت از آن

بند اول – پاره ای از احکام سرقفلی
بند دوم – تحلیل آثار احکام

فصل سوم : جمع بندی و نتیجه

باب دوم : سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق فرانسه

فصل اول : مفهوم کلی سرقفلی و ح ک پ ت در حقوق فرانسه

فصل دوم : رابطۀ «مایۀ تجارتی» با «سرقفلی» و مسائل مربوط به انتقال آنها

فصل سوم : سرقفلی به معنی اخص و احکام آن

بند اول – تعریف و ماهیت مشخصات سرقفلی به معنی اخص
بند دوم – نتایج پرداخت سرقفلی به مالک
الف – تأثیر پرداخت سرقفلی در تجدید اجاره نامه
ب – تأثیر پرداخت سرقفلی در تجدید اجاره نامه
ج – تأثیر پرداخت سرقفلی در مورد واگذاری عین مستأجره به غیر
د – پرداخت سرقفلی در ازای گرفتن امتیاز تبعیض آمیز
بند سوم – اجاره به سبک آمریکایی
جمع بندی قسمت تطبیقی
فهرست منابع و مآخذ
الف) فارسی و عربی
ب)انگلیسی
ج) فرانسه
ضمائم
آیین نامه تثبیت قیمت ها
قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339
آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت
قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356
قانون روابط مالک و مستأجر 1362
فهرست الفبایی شهرها و بخش هایی که اماکن کسبی در آنها مشمول قانون سال 1339 و 1356 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376
آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376